Sommaire
Assurance
Fiscalité
Copropriété :
Résidences de tourisme
ASSURANCES
Qu’est-ce que le Fonds de Garantie des Assurances Obligatoires de dommages (FGAO)?
A la suite d’un sinistre, en complément de l’indemnisation des dommages matériels causés aux biens assurés, cette garantie permet la prise en charge des divers frais et pertes indirectes consécutifs à ces dommages.
L’étendue et la nature de cette couverture dépendent de conditions prévues au contrat et de la qualité de l’assuré, selon qu’il est propriétaire ou locataire.
Les missions
Le FGAO intervient pour réparation :
- des dommages résultant d’accidents de la circulation causés par des auteurs inconnus, non assurés ou n’ayant pas de permis de conduire ;
- des dommages résultant d’accidents de la circulation causés par des animaux sauvages (chevreuils, sangliers,..) ou domestiques mais dont le propriétaire est inconnu ou non assuré;
- des dommages corporels causés lors d’actes de chasse ;
- des dommages résultant d’accidents de la circulation sur le sol public (piétons, cyclistes, skieurs,…) ;
- des dommages aux immeubles causés par une catastrophe technologique ou une activité minière ;
- des défaillances d’entreprises d’assurances obligatoires.
Le financement
Le Fonds de garantie ne reçoit aucun financement de l’Etat. La majeure partie de ses recettes provient des contributions des assurés (0,6 % de la prime d’assurance de responsabilité civile automobile) et des assureurs (1 % du montant de leurs charges annuelles). Il intervient également en recours contre les responsables des dommages lorsqu’ils sont identifiés pour obtention du remboursement des sommes réglées aux victimes.
Qu’est-ce que l’assurance des loyers impayés ?
L'assurance des loyers impayés classiques
Ce contrat groupe négocié par votre Agence ORPI Gestion vous permet de bénéficier en tant que propriétaire bailleur, d’une protection contre la défaillance des locataires.
Personne, aujourd’hui n’est à l’abri d’un incident économique, d’un décès ou autre événement déséquilibrant les revenus du ménage. Le meilleur gestionnaire ne peut aujourd’hui augurer du devenir du meilleur locataire, le plus solvable, à son entrée dans les lieux loués.
L'assurance des loyers impayés : La garantie des risques locatifs GRL 2®
La garantie des risques locatifs (GRL2) est née de la volonté commune de l’Etat et des partenaires sociaux du 1% logement de favoriser l’accès au logement locatif pour le plus grand nombre. A près une première version, un nouveau décret a été publié le 26/12/2009.
Les Garanties GRL 2®
- Pertes des loyers + charges locatives TTC pendant la durée du bail ou indemnités d’occupation acquises jusqu’au départ du locataire
- Honoraires d’avocat et huissier de justice ainsi que les frais annexes de procédures judiciaires
- Détériorations immobilières
Ceci constitue la garantie de base obligatoire appelée SOCLE.
Votre agence ORPI vous proposera sous peu au sein du contrat, des garanties complémentaires négociées avec ses Compagnies partenaires afin d’offrir une couverture plus équilibrée :
Le fonctionnement est sensiblement identique à celui d’un contrat de Loyers impayés classique, mais les critères de solvabilité des locataires sont beaucoup étendus.
LOI Boutin
Depuis le 27/03/2009, il est interdit de cumuler une caution et une assurance de Loyers Impayés, sauf pour les étudiants :
Ce qui signifie qu’il est essentiel que le propriétaire accepte d’adhérer au contrat GRL, pour ne pas passer à coté de « bons » locataires, mais qui seraient soumis à caution en garantie des Loyers classique, et donc inassurables, en dehors de la GRL2.
La caution n’était de toute façon qu’un « pis-aller », car, moins d’une caution sur deux était valable, et ne prenait pas en charge, de toute façon, les frais de justice, les détériorations immobilières etc. ..
Les contrats sont délivrés par la compagnie DAS, par l’intermédiaire de CBGC - Orias 07004096
L'assurance annulation de location saisonnière
QUELLE QUE SOIT LA CAUSE DE L’ANNULATION DU SEJOUR, le propriétaire est payé de son loyer à 100 %, et le locataire, dans les cas prévus au contrat, est dédommagé à 100 % de ses pertes.
Le contrat est complété des garanties de responsabilité Civile du propriétaire et du locataire, d’une assistance en mer et en montagne particulièrement attractive.
Le contrat est délivré par la Compagnie Cornhill Macifilia par l’intermédiaire de CBGC - Orias 07004096
L'assurance loyers impayés des baux commerciaux ou professionnels
Le contrat prend en charge les loyers impayés sur 12 mois, plus les frais de justice. Pour les loyers supérieurs une étude préalable est nécessaire.
Aucunes conditions particulières ne sont exigées pour la couverture du bail, y compris pour les entreprises en création. (pas de caution des dirigeants par exemple)
Le contrat est particulièrement efficace, et garantit votre investissement locatif ou vos revenus de professionnels retraités.
Le contrat est délivré par la Compagnie LA PARISIENNE, par l’intermédiaire de CBGC - Orias 07004096
FISCALITÉ
Qui paye la taxe sur les logements vacants ?
Depuis plus de dix ans, la taxe sur les logements vacants s'applique aux appartements ou aux maisons ayant des éléments de confort, mais qui depuis deux ans sont vides de meubles au 1er janvier de l'année.
(Loi n°98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions et décret n°98-1249 du 29 décembre 1998)
Propriétaire d'un bien actuellement inoccupé êtes-vous redevable de la taxe sur les logements vacants ?
• Sont passibles de la taxe les logements à usage d'habitation qui sont vacants depuis au moins deux ans au 1er janvier de l'année d'imposition.
• La taxe n'est pas due si pendant la période de deux ans le logement a été occupé plus de 30 jours consécutifs.
• Le logement est situé dans l'une des agglomérations suivantes : Paris, Bordeaux, Lille, Toulouse, Lyon, Montpellier, Cannes-Grasse-Antibes et Nice.
• Le logement doit être habitable (installation électrique, eau courante, équipements sanitaires…) et non meublé (ou avec un mobilier insuffisant).
• La taxe n'est pas due si pour être habitable le logement nécessite que soient effectués d'importants travaux. En pratique, des travaux d'un montant supérieur à 25 % de la
valeur du bien.
• Le propriétaire qui a entrepris toutes les démarches possibles pour vendre ou louer son bien et dont le logement est toujours vacant ne paiera pas la taxe.
• Pas de taxe non plus si, dans le cadre d'une opération d'urbanisme, le logement doit être démoli ou réhabilité.
Crédit d’impôt : pour quel développement durable ?
La notion de développement durable a sensiblement évolué dans la loi de finances rectificative pour 2009.
Les fenêtres et les chaudières à condensation sont jugées “banales” contrairement aux pompes à chaleur thermodynamiques ou géothermiques ou encore aux chaudières à bois.
(Loi n° 2009-1674 du 30 décembre 2009 de finances rectificative
pour 2009 - JO du 31 décembre 2009)
Nouveauté
La liste des dépenses d’équipement de l’habitation principale donnant droit à un crédit d’impôt en faveur du développement durable et les pourcentages retenus ont été sensiblement modifiés.
Il s’agit de travaux particulièrement coûteux selon l'Etat, qui seraient engagés, même sans crédit d'impôt, par la plupart des ménages désireux de réduire leur facture énergétique:
• Fenêtres : diminution du taux qui passe de 25 % à 15 % pour les parois vitrées : fenêtres, vitrages, volets isolants.
• Chaudières à condensation : le taux pour ces chaudières est aussi ramené à 15 %.
• Chaudières à bois : son remplacement par une autre, plus performante, continuera d'être subventionné à 40 %.
De nouvelles installations, dont le coût souvent prohibitif est un frein pour les ménages, deviennent éligibles au crédit d’impôt :
• Pompes à chaleur géothermiques: leur installation ouvre droit à un crédit d’impôt de 40 %.
• Pompes à chaleur thermodynamiques: elles bénéficient aussi d’un taux de 40 %.
COPROPRIÉTÉ
Un cabinet est-il toujours un bureau ?
Lorsqu'un règlement de copropriété permet de faire un usage de bureaux des lots à usage d'habitation, seule l'installation d'un véritable bureau y est autorisée.
Un cabinet médical installé dans de tels locaux n'en fait pas un usage autorisé.
(Cour d'appel de Paris - 23ème ch. - 2 avril 2009 - SCI Carer c/)
La situation
Un règlement de copropriété précisait que les lots devaient être utilisés bourgeoisement par des professions libérales, commerciales ou artisanales, tout en précisant qu'il devait impérativement s'agir de bureaux.
Une SCI copropriétaire avait donné son lot en location à des professions médicales et paramédicales.
La décision
La cour d'appel considère qu'un bureau est un endroit où s'exerce une activité intellectuelle à l'exclusion de la réception régulière de marchandises ou de clientèle.
Dès lors, elle a estimé que le copropriétaire ne respectait pas le règlement de copropriété dans la mesure où un cabinet médical ou paramédical qui reçoit de nombreux patients ne peut pas être considéré comme un local à usage de bureau.
La décision aurait-elle été la même pour un cabinet d'avocats qui exerce une activité intellectuelle mais qui reçoit moins de clients ?
RÉSIDENCES DE TOURISME : NEUF ANS FERMES POUR LES PRENEURS !
La loi de développement et de modernisation des services touristiques (n°2009-888 du 22 juillet 2009) s'articule autour de trois idées principales : moderniser la réglementation du tourisme, rénover l'offre touristique et favoriser l'accès aux séjours touristiques.
Dans ce cadre, elle moralise le secteur des résidences de tourisme.
Ainsi l'acquisition dans une résidence classée permet de réaliser un investissement privilégié : l'acquéreur loue le logement à un gestionnaire dans le cadre d’un bail commercial de 9 ans, après quoi il peut le reprendre à titre de résidence secondaire ou continuer à le louer.
La loi prévoit toujours 9 ans mais sans qu'il soit possible pour le preneur de résilier le bail tous les 3 ans comme pour les autres baux commerciaux. Cette disposition crée ainsi une garantie de revenus qui s'inscrit dans la durée. Certains investisseurs commercialisaient et se désengageaient dès la fin des trois premières années. Toutefois, ne s'agissant pas d'une mesure impérative, les parties peuvent y déroger.
La loi prévoit également l'obligation de prévenir l'acquéreur que s'il résilie le bail à la fin des neuf ans, il doit verser au locataire/ gestionnaire une indemnité d'éviction.
Sont enfin déterminés par un arrêté du 23 décembre 2009, les critères relatifs aux documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme. Ces critères prévus par le Code du tourisme concernent la mention relative à la spécificité du bail liant le propriétaire et l'exploitant (art. L. 145-1
à L. 145-60 du Code de commerce), la mention relative à l'indemnité d’éviction (art. L. 145-14) et des informations relatives notamment : au promoteur, à l'exploitant, aux avantages fiscaux et financiers de l’investissement en résidence de tourisme, à l’obligation de classement de l’établissement et enfin aux différents statuts de l’acquéreur-investisseur.
Dans ces documents le projet de réalisation doit également être détaillé : situation géographique, modes de desserte, normes de constructions, modalités de gestion, contraintes liées à l’agencement et à l’équipement des parties privatives.
|
